兄弟姐妹共同繼承遺產,每個人名下都擁有房屋或土地持分,但是繼承順位與產權分配比例卻是一個大問題。如果大家共有不動產,每個人都能得到權利嗎?手中握有這些持分,又能獨自貸款或買賣?

 

持分房屋土地共有型態

 

房屋持分或土地共有是很多人都會遇到的問題,民法中共同持有不動產又細分成兩種型態:公同共有和分別共有。

 

1. 公同共有

指的是共有人共同擁有全部產權,並沒有持分比例一說。舉例:如果兄弟兩人一起繼承50坪的房屋,那麼兩人都享有這50坪房屋的所有權。

公同共有的民法源參考:

*828條:公同共有人之權利義務,依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之。公同共有物之處分及其他權利行使,除法律另有規定外,應得公同共有人全體同意。

*土地法34-1條:共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先通知其他共有人。

 

2. 分別共有

指的是共有人分別擁有某產權的特定比例。舉例:如果兄弟兩人一起繼承50坪的房屋,那麼會依照遺囑或書面所述之比例進行分配。

分別共有的民法源參考:

*817條:數人按其應有部分,對於一物有所有權者為共有人。各共有人之應有部分不明者,推定其為均等。

*818條:各共有人除契約另有約定外,按其應有部分對於共有物之全部,有使用收益之權利。

*819條:各共有人得自由處分其應有部分,共有物之處分、變更及設定負擔,應得共有人全體之同意。

 

繼承分配順位比例解析

 

 

繼承人分成配偶與血親兩種。首先配偶並不在繼承人順位之中,因為配偶為「當然繼承人」,本來就擁有繼承的權利。其次再依據順位先後順序進行分配:

*第一順位:直系親屬(包括其子女、養子女、非婚生子女、孫子女等)

*第二順位:父母

*第三順位:兄弟姐妹

*第四順位:祖父母

 

至於遺產分配比例部分,如果遺囑中有明確寫到每個人應繼承多少比例持分,那麼就以遺囑訂定的為主;若沒有明定的話,則會依據民法第1144條規定,分配比例會以配偶為主下去分配:

*配偶:如果沒有第一到第四順位繼承人,那麼配偶可以得到全部的遺產。如果有的話,則會依照下列比例進行平分。

*第一順位繼承人:每人將平均分配遺產,例如兩人繼承,每人可得1/2;三人繼承則每人可得1/3,以此類推。

*第二順位、第三順位繼承人:配偶可得遺產的1/2,剩餘1/2才由第二與第三順位繼承人平分。

*第四順位繼承人:配偶可得遺產的2/3,剩餘1/3才由第四順位繼承人平分。

 

持分房屋、共有土地可以賣賣或貸款嗎?

 

根據法律規定,繼承人所擁有之持分房屋或持分土地是可以進行買賣或貸款的,不過依據共有型態的不同,會有不同的處理方式:

*公同共有:依據民法第828條規定,如果想出售房屋土地持分,必須獲得所有持分人的同意;又依據土地法34-1條規定。

*分別共有:根據民法第818條規定,分別共有人本身就有權利可以自行處分其應有部分,也就是說不需要經過其他人同意,也可以進行持分買賣或貸款。

 

有其他房屋持分或土地共有問題?

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