過去台灣樓市火熱的時候，現在開始出現爛尾樓—可謂鳳毛麟角。通常在這情況下，它只是一個財務狀況不佳、資金匱乏、苦苦掙扎的小型開發商。但現在，即使是中型開發商或業績良好的公司也出現了停工或無法準時交付的情況。這已不再是個別案例，而是整個產業的系統性問題。這些「爛尾樓」的成因是什麼？五大罪魁禍首！
為什麼越來越多的專案陷入困境的五大原因：
1. 央行貸款緊縮：
央行對銀行向建築業提供的貸款額度設定了上限，將其限制在其總貸款的35%以內。這導致銀行在向開發商貸款時全面勒緊褲腰帶，即使是那些被認為風險不高的合法城市更新項目也難以獲得足夠的資金來啟動。當資金枯竭時，建設就會停滯或延誤，最終導致「爛尾樓」的出現，這是現行監管法規造成的重大核心問題。
2. 利率上升：
成本飛漲！ 自2022年以來，利率一直呈上升趨勢，這意味著開發商的財務成本大幅上升，過去依靠大量借款營運的公司嚴重依賴預售款來維持專案建設。如今，沉重的利息負擔和難以獲得新貸款的困境給開發商帶來了巨大的壓力，利率上升給現金流疲軟的開發商帶來了巨大的壓力，尤其是那些專注於預售項目的開發商。
3. 預售市場凍結：
銷售無起，資金空空。政府打擊投機行為和收緊貸款規定導致購屋者興趣急劇下降。如果預售項目開盤後銷售不佳，開發商就無法籌集足夠的建設資金、他們不得不依靠自身有限的資金或銀行貸款來維持營運。在市場低迷時期，開發商面臨一個惡性循環：「賣不出去，貸不到款，完不成」。銷售不佳直接切斷了流入建設項目的資金，迅速增加了「爛尾樓」的風險。
4. 建築成本飆升與勞動力短缺：
雙重打擊近年來，建築材料價格飛漲，鋼筋、水泥、鋁窗、空調——凡是你能想到的價格都達到了歷史最高水準。此外，台灣勞動力短缺問題嚴重。這意味著工程工期延長，勞動力成本上升，許多承包商根本不願意承接新專案。為了削減成本，開發商不斷“更換承包商、壓低價格、分割項目”，這使得品質和工期控制更加困難。建築業的這種不確定性和額外成本使得工程更容易中途停工變成「爛尾樓」！
5. 冗長的政府審查和法律程序：
無休止的拖延獲得城市更新審批、建築許可、施工變更和入住許可涉及極其複雜且耗時的流程。如果這些行政程序被拖延，再加上政府政策的不一致，開發商的專案時間表就會被迫改變。這往往會讓他們的資金陷入困境，低效率的政府系統使開發商面臨更多難以預測的風險。
「爛尾樓」倍增，後果如何？ 5大潛在後果
如果越來越多的專案變成“爛尾樓”，這不僅是開發商的問題，還會帶來廣泛的負面影響：
●消費者信心
預售屋買家面臨著無法獲得房屋的巨大風險，甚至陷入貸款詐騙，可能不僅失去金錢，還失去未來的房子。
●開發商生存
金融風險擴大，導緻小型開發商或負債過多的開發商出現破產潮。
●房地產市場結構
整體市場信心可能徹底崩潰，整個預售體系將受到質疑。這也將給現有住房需求帶來更大壓力。
●社會風險
未建成的“爛尾樓”社區成為眼中釘和“城市毒瘤”，對城市更新和公共安全帶來不利影響。
●金融體系
銀行可能面臨不良貸款和法拍激增，威脅整個金融體系的穩定性。
購屋者需謹慎！應對「爛尾樓」的3項政策方案
對於正在焦急等待的房市購屋者來說，該怎麼辦呢？
以下是三項關鍵的政策解決方案：
1. 放寬貸款集中度限制，特別是針對特殊項目。 允許符合條件的城市更新和危房改造項目獲得合理的貸款額度。此外，對大型開發案建立“白名單”，以提高貸款審批效率。
2. 建立售前交屋風險保障機制 借鏡香港、新加坡等地制度，建立「工程保險機制」及「交屋信託制度」，保障買家權益。
3. 提升審批效率，推動行政流程電子化。 對城市更新項目，實施「一站式」審批，並設定審批時限。加快都市更新容積率審批和建築許可審批，避免因審批時間過長導致資金中斷。
如何阻止「爛尾樓危機」蔓延？
現今，台灣樓市的「爛尾樓」現象，並非只是少數開發商失信的產物，而是多重系統性問題的體現：財政緊縮、政策失衡、樓市降溫、政府管理低效率。為防止「爛尾樓」進一步惡化，守住房地產市場的最後一道防線，需要進一步提高政策的科學性、增強金融的靈活性、健全住房穩定供應的機制。
你是否受到房地產市場這些變化的影響，或者你正在考慮近期購買房屋？
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