預售屋換約顧名思義，買方跟建商預訂房子且已簽訂預售買賣契約他將這個合約的購買人 換成您的名子！
您可以想像黃牛票的概念！可以說是一個願打一個願挨～～
基本上你買不到了，或是你買不到這個價格，才會有人願意補價差去跟該權利人購買這個換約資格！
舉例來說甲跟建商購買了台南ＬＭ的大樓建案！
當初在３年前未漲價的時候買了６５０萬三房＋１００萬Ｂ１平車
總建：４９坪含（１０坪）車位８Ｆ／１４Ｆ的樓層 窗朝南
若以中古屋算法來看總價除總建坪 可得 １５．３／坪
預售屋算法房子總價除扣除車位坪數 可得 １６．６６／坪
但假設現在無論預售還是新古屋 開價都落在３８～４４萬／坪
且預售成交落在ㄒ３８～３９／坪（可能還要等到６年後才交屋）
新古屋（５年內房子）成交落在中古屋算法３３～３５／萬
（過戶後可以住）
因時空背景的不同此時甲在快交屋的時間點把案件拿出來賣 １２８０萬
中古算法：１２８０／４９＝約２６／坪
預售屋算法：把車位漲價空間計入 從原來１００上至１３０
可得１２８０－１３０＝１１５０
１１５０／３９＝約２９．４８／坪
是不是比當今的預售跟新古屋便宜許多
奇怪的事能賣到３５以上為何會開２６～２９呢？？
原因在於自備款這裡先不討論ＡＢ約
以正常報稅流程 在銀行跟建商那邊為原始合約價，並不會因個人因素換約補上價差買賣合約的售價就會跟著往上調整
但會備註在實價登入上的備註如照片所示
（以利下一個買家未來要賣的時候可以去舉證列舉）
所以您的貸款成數會依照初始合約的價格去貸款
那麼以上一個案例為例需要多少自備款呢？？
首先原始合約價格為 ７５０萬乙跟甲購買１２８０萬
假設甲已經先以付給建商工程款１００萬
合約貸款為８成
所以１２８０－７５０＝５３０（價差）
若有透過仲介２％：１２８０＊０．０２＝２５．６（服務費）
已給付款項：１００萬（已給付給建商會有發票）
所以換約那天 需準備５３０＋２５．６＋１００＝６５５．６萬的現金去換約
剩餘的款項為１５０－１００＝５０
以及預收款：１５－２０不等看建商
（契稅代書費管理基金等等等雜項費用）
所以還會有約７０左右的尾款是由乙給付給建商 合約繼續走下去！
所以門檻很高所以看似划算但是也得看看自己的經濟是否許可～～～
所以預售屋換約不是每個人都適合的但是１１２／７／１過後這個現象應該會走入歷史了！！至於ＡＢ約是違法行為，一但被抓．．．
可就得不償失不建議大家去嘗試了！！
至於買賣雙方 稅的問題 以及還要注意些什麼 歡迎詢問
我是有點帥小吳 買房賣房找小吳 下次見！！
